Nyttig info ved kjøp og salg av bolig i Spania

Nedenfor følger litt nyttig info. Vi tar forbehold om at lover og regler hele tiden kan endre seg, så vi kan ikke garantere at informasjonen oppgitt nedenfor, alltid er oppdatert og riktig. Man bør derfor detalj sjekke alle vesentlige momenter, på det tidspunktet, man går til innkjøp eller salg av bolig i Spania.

Hva trenger jeg for å kjøpe bolig i Spania?

For å kjøpe bolig i Spania så trenger du et nasjonalt ID nummer. Dette kalles NIE nummer (Numero nacional de extranjeros – Nasjonalt nummer for utlendinger). Dersom du ikke har dette, så kan vi bistå deg, via vår advokat, for å få ordnet dette. For å søke om dette må du medbringe originalt pass fra ditt hjemland. Dette tar normalt noe tid, og kan lønne seg å ordne, så snart du bestemmer deg for, at du ønsker å kjøpe en bolig i Spania. Du kan dog inngå en kjøpskontrakt med ditt pass, men for å få tinglyst skjøtet må du ha et NIE nummer.

Videre må du åpne en spansk bankkonto, der du må belaste alle utgifter på boligen, med autotrekk. Sunland bistår deg gjerne med å åpne konto i spansk bank. Det er også nyttig å ha åpnet bankkonto på et tidlig stadium, om du senere ønsker å søke om et lån i samme bank.

Hva koster det å kjøpe bolig i Spania?

Alle priser på boliger som selges i Spania er oppgitt eksklusiv skatter, avgifter og omkostninger. Som en hovedregel kan du regne mellom 13-15% ekstra i forhold til prisen på boligen. Dette avhenger litt om du trenger lån eller ikke. Videre avhenger det av pris på boligen, og i hvilken region den ligger.

Avgifter og omkostninger fordeler seg normalt slik (ved kjøp uten lån):

Ved ny bolig så betales 10% IVA (merverdiavgift). På brukte boliger betales en dokumentavgift på 10% (I Andalucia er det andre satser avhengig av pris på boligen, men fra 8-10%).
Honorar til Notarius Publicus, Eiendomsregister og diverse omkostninger ca 2,5%. Pris avhenger av kjøpspris samt hvor mange sider skjøtet og vedlegg i skjøtet er på.
Advokat 1-1,5% Minimum 1500 EURO + 21% IVA

Prisene som er opplyst på Sunland sine hjemmesider er alltid eks avgifter, men inkludert meglerkommisjon. Dette gjelder både nye- og brukte boliger. På utleieboliger og næringseiendom kan det være andre vilkår. Ta kontakt med Sunland i hvert enkelt tilfelle.

Anbefales det å kjøpe ny eller brukt bolig i Spania?

Dette blir en personlig vurdering som hver enkelt må ta, men nye boliger har strengere krav til blant annet isolering, i forhold til eldre boliger. På eldre boliger må man også påregne en del oppgradering. Dette kan være alt fra estetisk, til el anlegg og VVS anlegg. På en ny bolig, så er dette ting, du ikke trenger å tenke på de første årene. På nybygg har du også opp til 10 års garanti på konstruksjonsfeil.

Hvor lang tid tar det fra jeg signerer reservasjons kontrakt og til jeg kan overta boligen?

På brukte boliger så avhenger dette av flere forhold, blant annet om du skal søke om lån på boligen. Dersom du ikke trenger lån, så kan en transaksjon skje rimelig raskt. Men du bør beregne 4-8 uker fra reservering og til skjøte skrives.

På nye boliger, som er under bygging, blir dette spesifisert i kjøpekontrakten. Er boligen ferdig bygget, så må du her påregne 4-8 uker.

Må jeg betale inn et beløp ved reservering av en bolig?

Dersom du kjøper en ny bolig så må du betale inn et beløp ved signering av kontrakt. Deretter er det en fast innbetalingsplan, frem til boligen er ferdigstilt. Siste beløpet innbetales den dagen du overtar eiendommen og skriver skjøte. På nybygg så kan utbyggerne stille bankgaranti på dine innbetalte beløp. Dette er noe vi anbefaler, spesielt om boligen ikke er ferdig bygget. Kostnader ved slike garantier er utbygger, etter spansk lov, pliktig til å betale.

Ved kjøp av brukt bolig så må du innbetale et reservasjonsgebyr på boligen. Beløpet avhenger normalt av pris på boligen, men normalt mellom 3000-6000 euro. Dette beløpet blir stående hos Sunland, inntil boligtransaksjonen er gjennomført. Det gjøres her oppmerksom på, at dersom du senere trekker deg, så mister du det beløpet du har innbetalt. Dersom det oppstår tilfeller der selger trekker seg, så vil du få refundert fra Sunland 100% av ditt innbetalte beløp.

Kan jeg kjøpe en bolig, som er utleid?

Vårt svar der er at det kan du, men dette frarådes på det sterkeste. Leietakere har et svært strengt rettsvern i Spania, og det kan bli vanskelig å få leietaker ut, den dagen du ønsker det. Du kan i verste fall måtte ende opp med, å bruke opptil 5 år med å få leietaker ut, og i mellomtiden må du betale alle eiendommens kostnader.

Er det dyrt med basseng i Spania?

Det er viktig å tenke på at vann betales etter forbruk, så har du basseng, så er dette noe som koster litt ekstra å holde. Det samme om du skal ha plen eller planter som trenger vanning. Har du basseng så kan det være en investering å kjøpe et overtrekk, slik at ikke så mye vann fordamper. Det er også enklere å holde rent. Bor du ikke i Spania, så må du også leie inn noen, til å vedlikeholde bassenget.

Bør jeg installere alarm på boligen i Spania?

Det anbefaler vi sterkt, men den må da være tilknyttet en alarmsentral. Det er svært viktig at du får rask beskjed om noen prøver å bryte seg inn i boligen, slik at du kan iverksette nødvendige tiltak, som anmeldelser etc. Det er også viktig i de tilfellene der noen prøver, å ta seg ulovlig inn i huset ditt, for å bo der. Det er en frist på 48 timer for å anmelde dette til politiet, og for å få vedkommende ut. Gjør du dette senere, så kan du få problemer med å få de ut. Dette er det dessverre flere eksempler på. Sunland samarbeider med Securitas, og vi hjelper deg med å få dette på plass. Kostnaden varierer etter husets størrelse, og hvilken type alarm du velger. Videre er det en fast månedlig avgift. Det koster ikke noe ekstra å få hjelp fra Sunland til dette.

Hva er resident eller ikke resident i Spania?

Resident vil si at man er fastboende og skatter til landet. Er du resident i Spania, så blir du å betrakte som andre spanske innbyggere, med både rettigheter og plikter. Du må blant annet betale skatt til Spania for all inntekt og formue. Det er mange vesentlige momenter å tenke gjennom, før du evt. søker om å bli resident (fast bosatt) i Spania. Her anbefaler vi en grundig gjennomgang med advokat og skatterådgiver, før man tar det endelige valg.

Blir du resident i Spania, mister du også normalt en god del rettigheter i ditt hjemland, og det er ikke alltid, det er å anbefale. Det finnes flere eksempler på at eldre mennesker, som har bodd et langt liv i Spania, vil flytte hjem til hjemlandet. Er du f. eks. pleietrengende, så er det dessverre, ikke alltid like enkelt. Du kan da bli henvist til f.eks. å søke om sykehjemsplass i det landet du bor, i dette tilfelle Spania, og din søknad om å få flytte på pleiehjem i hjemlandet blir avslått.

Bor du mere enn 6 måneder i Spania, er du pliktig, til å melde flytting til landet. Det vil si at da blir resident.

Må jeg betale skatt til Spania om jeg ikke er resident (fast bosatt i Spania)?

Dersom du har bolig i Spania, må du hvert år levere en selvangivelse til spanske myndigheter. Dersom du leier ut din bolig i Spania, så skal det betales skatt på alle leieinntekter som du får på den spanske boligen. Dersom du ikke leier ut boligen, så vil du få en skatt på boligen, regnet fra utleieverdien av boligen.

Det foreligger en skatteavtale mellom Spania og en rekke land, som regulerer skattespørsmål. Dette for å sikre at du ikke blir dobbelt beskattet.

I Spania så er det normalt ikke eiendomsskatt, på boliger med en ligningsverdi under 600.000 EURO, men dette kan variere fra region til region.

I ditt hjemland plikter du vanligvis å oppgi eiendom du eier i utlandet, og vil der kunne bli formuesbeskattet for denne. I Norge så er hovedregelen at man skal oppgi 30% av markedspris, på din bolig i Spania. Norske myndigheter har oppgitt at med markedspris så regner de 30% av kjøpspris på boligen.

Kan jeg låne penger til å kjøpe bolig i Spania, i mitt hjemland?

Ja det kan du, men da må man tenke på valutakursen. Låner du i annen valuta enn EURO, så kan det oppstå store kostnader eller fortjenester, ved innløsning av lånet. Alt etter valutakursene, på de respektive tidspunktene.

Videre må du da vanligvis ha en bolig i ditt hjemland, som banken da kan ta pant i. Låner du i Spania, så slipper du å binde opp pant, i din bolig i hjemlandet. Videre låner du i Euro og slipper et evt. valutatap ved salg av boligen.

Dersom du skal kjøpe bolig med penger fra ditt hjemland, så må du ved kjøp av eiendommen, dokumentere at disse midlene kommer fra ditt hjemland. Enkleste måten å gjøre dette på er å opprette en spansk bankkonto, som du overfører til, fra din konto i ditt hjemland. Vær obs på vekslingskurser. Ofte lønner det seg å forhandle med banken i ditt hjemland, og deretter overføre beløpet i euro til din spanske bank. Overfører du i annen valuta, så kan den spanske banken, ta et vesentlig gebyr for å motta dette. Kan du ikke dokumentere at pengene er kommet lovlig inn til Spania, så vil Notarius Publicus ikke signere på dokumentene, og dette vil forsinke eiendomsovertakelsen, til du har denne dokumentasjonen på plass.

Kan jeg låne penger i Spania, til å kjøpe bolig i Spania.

Ja det kan du, men normalt så kan utlendinger låne maks 70% av kjøpspris eller bankens takst på boligen. Er du resident (fast bosatt i Spania), kan du normalt låne maks 80%. Det er alltid den laveste prisen av disse, som legges til grunn. Det er også alltid pris eks avgifter. Kjøper du en bolig til f. eks. EUR 250.000 + avgifter, og banken takserer den til EUR 230.000, så kan du maks låne 70% av 230.000 = 161.000. Du får ikke lån til å dekke avgifter på boligen.

Et lån blir alltid vurdert etter din evne til å tilbakebetale lånet. Et lån i Spania må vanligvis være nedbetalt når du fyller 73 (75) år. Ergo vil det ikke være enkelt å få lån, om du er opp mot den alderen. Løpetid kan du få fra 15-30 år, alt etter din livssituasjon og alder. Sunland bistår deg mot spansk bank, for å søke lån der.

Hva koster et lån i Spania?

Dette kan variere fra bank til bank. Men det er viktig å sette seg nøye inn i dokumentene før signering. Ofte så medfører det kostnader, dersom man vil avslutte lånet før den avtalte lånetiden. Dette om du f. eks vil selge boligen, og må innløse lånet før tiden. Det medfører også vanligvis kostnader, om du ønsker lånet endret underveis.

Kostnadene ved å oppta lån består av følgende:

Etableringsgebyr vanligvis 1-2% av lånebeløp
Kostnader til Notarius Publicus. Prisen avhenger av lånets størrelse og antall sider i skjøtet.
Takst på eiendommen, som avhenger av eiendommens størrelse men vanligvis mellom ca. 400 – 800 euro.
Kostnad for å registrere lånet i eiendomsregisterer, kan variere, men normalt mellom ca. 400 – 600 euro.
Ved lån krever banken at eiendommen skal være forsikret. I noen tilfeller kreves det også et eier tegner en livsforsikring, som innfrir lånet til banken, i tilfelle dødsfall eller invaliditet. Vanligvis vil banken kreve at denne forsikringen tegnes via banken.

Lånedokumentet signeres samtidig med eiendomsskjøtet hos Notarius Publicus.

Hva koster det å eie en bolig i Spania?

Dette avhenger av boligens beliggenhet, type bolig, størrelse og hvor mye den benyttes. Strøm og vann vil selvfølgelig være variable. Som en hovedregel er strøm forholdsvis dyrt pr KWH i Spania. Alle regninger blir normalt lagt opp til autotrekk fra din bank. Dette kan Sunland hjelpe deg med. Vi skal her si litt om de faste kostnadene:

IBI - Kommunal eiendomsskatt: Dette er en årlig kommunal skatt, som alle plikter å betale. Den beregnes med bakgrunn i ligningsverdien på boligen. I praksis jo dyrere bolig du kjøper, jo høyere er ligningsverdi, og jo mer betaler du. Men kjøper du en eldre bolig, så kan ligningsverdien være lavere, så viktig å sjekke hva denne avgiften er når du kjøper boligen. Det kan også nevnes at den spanske staten, kan endre ligningsverdiene, slik at disse i fremtiden kan stige. Tidspunkt for når avgiften betales kan variere fra kommune til kommune.

Basura – kommunal renovasjonsavgift for søppel: Er en avgift som skal dekke renovasjon (fjerning av søppel). Det er felles søppelcontainere i gatene. Det er også flere plasser der man kan sortere, plast, metall, papir, glass og restavfall. Sunland anbefaler alle å benytte seg av sortering av avfall. Prisen varierer mellom 80 – 200 euro pr. år.

Comunidad – Fellesutgifter: Dette er fellesutgifter, når du bor i et sameie, f. eks i en urbanisasjon eller i en blokk. I private boliger meg egen tomt, betales ikke dette. Avgiftens størrelse varierer i henhold til sameiets størrelse, størrelse på fellesareal samt hvilke tjenester som inngår som sameiets ansvar. Avgiften beregnes ut fra den enkelte eiendoms kvadrameter samt den enkelte eiendoms prosentmessige andel av felles areal. Betalingstidspunkt og frekvens varierer fra sameie til sameie.

Bør jeg bruke advokat ved eiendomsoverdragelser i Spania?

Vårt svar der er definitivt ja. Du kan gjøre dette uten advokat, men da bør du være erfaren og kjenne det spanske regelverket. Det er noe de fleste utlendinger ikke har noen forutsetninger for, så vi anbefaler alltid å benytte advokat.

Advokaten gjennomgår alle nødvendige dokumenter, og sjekker at det ikke er heftelser på eiendommen. Videre bistår han ved signering av skjøte hos notar, og får tinglyst eiendommen i eiendomsregisteret. Han sørger også får at det blir trukket forskuddsskatt fra selger, som han innbetaler til skattemyndighetene. Dette slik at du som kjøper ikke kan bli holdt ansvarlig for denne. Som kjøper er du pliktig til å tilbakeholde 3% av prisen, dersom du kjøper en bolig, av en som ikke er resident (fast bosatt) i Spania. Er selger resident, så skal der ikke trekkes noen slik skatt.

Du kan også utstede en fullmakt til advokaten, slik at han signerer og ordner alle dokumenter, på dine vegne. Da trenger du ikke selv å være tilstede ved selve eiendomsoverdragelsen.

Sunland benytter en fast advokat til dette, som vi anbefaler våre kunder å benytte. Men du kan velge å benytte egen, om du ønsker det. Kostnader til advokat dekkes av den som benytter tjenesten. Som hovedregel er det kjøper som betaler advokatomkostningene.

Hvilke ting sjekker Sunland sine advokater for meg?

Det er viktig at alle formaliteter er på plass ved en eiendomsoverdragelse. Vi tar her for oss noen begreper, du kommer i kontakt med, ved eiendomsoverdragelser. Advokaten besiktiger ikke eiendommen, men sjekker alle dokumenter, som er offentlige på eiendommen. Ting som sjekkes er:

Escritura – Eiendomsskjøte: Skjøtet inneholder vesentlig informasjon om eiendommen, og hvem som eier den.

Nota Simple – Utskrift fra eiendomsregisteret: Beskriver mye av det samme som i skjøtet, men her vises registrerte heftelser på eiendommen, som lån, bruksrett eller om det er tatt pant i eiendommen, på grunn av ubetalte skatter eller avgifter.

Catastro – Utskrift fra kartverket: Kartverket oppdateres uavhengig av eiendomsregisteret. De har jevnlige overflyvninger og oppdaterer kvadratmeter som er bygget. Videre ser de eventuelle tilbygg som er gjort. Her sammenlignes flyfoto fra tidligere befaringer. Dersom kartverket sin informasjon ikke stemmer med eiendomsregisteret, så kan dette tyde på, at noe er bygget ulovlig. Det er viktig å få stadfestet dette, og få ryddet opp i forholdene, før du overtar en slik bolig. Dersom dette ikke gjøres, så blir du ansvarlig for dette. I mange tilfeller kan slike «ulovlige» byggearbeider bli legalisert, ved en eiendomsoverdragelse. Men dette avhenger av, hvor lenge det er siden arbeidet er utført, og at dette kan dokumenteres i kartverket. I dag er det normalt en frist på 15 år, for at disse kan legaliseres. Det vil si at bygget må være minst 15 år gammelt, og det må heller ikke være åpnet en sak på dette hos kommunen. Har f. eks. en nabo anmeldt dette, så er det ikke så enkelt å få dette legalisert. Du kan da velge å overta boligen, uten å legalisere det, men da overtar du også risikoen for dette. Du kan da i verste tilfelle få et krav på å rive dette.

Ligningsverdi – Minimumsverdi: Kartverket innehar opplysninger om ligningsverdi på eiendommen. Hver kommune fastsetter en minimumsverdi med utgangspunkt i ligningsverdien.

Cedula de la habilitat/Licencia de Primera Ocupación – Ferdigstillelses attest: Dette er en ferdigstillelses attest for eiendommen, som er utstedt av kommunen, som

angir at eiendommen er beboelig og lovlig.

Certificado energetico – Energisertifikat: Dette er et sertifikat som beregner hvilken energiklasse eiendommen har. Dette klasifiseres fra A til G – Der A er den beste og G er den dårligste. Det er svært vanskelig å oppnå klasse A, men den finnes på enkelte nybygg. Nybygg havner ofte i klasse B, eller A. Brukte boliger havner ofte i endre enden på skalaen. Har du en klasse A så vil det si at boligen vil bruke betydelig mindre energi, enn en i klasse G

Energisertifikatet blir ordnet av en arkitekt som Sunland samarbeider med. Sertifikatet blir registrert i et offentlig register. Dette må normalt bekostes av selger. Pris avhenger av eiendommens størrelse. Sertifikatet må vedlegges når eiendommen skjøtes over hos Notaren.

IBI & Basura (SUMA) - kommunal eiendomsskatt og kommunal renovasjonsavgift: Det sjekkes at disse kommunale skatter og avgifter er betalt, og at det ikke er utestående gjeld, som kan hefte på eiendommen.

Comunidad – Sameie: Er eiendommen en del av et sameie så undersøkes det, at alle utestående sameieavgifter er betalt, og hvor mye den månedlige sameie avgiften er. Det bes om et sertifikat fra den som administrerer sameiet, på at alt er betalt. På brukte boliger bør også være spesielt oppmerksom på, om det foreligger vedtak i sameiet på store felleskostnader, som eierne må være med på å dekke. Dersom dette foreligger så må det sjekkes at tidligere eier har innbetalt disse. Kan også være nyttig å få en bekreftelse, på at andre eiere er ajour med sin innbetalinger, slik at du ikke overtar en bolig i et «dårlig sameie».

Electricidad (Iberdrola) y Agua - Strøm og vannkontrakter: Det sjekkes at disse er i orden, og at alle regninger er betalt. Normalt må selger her fremlegge kvittering på at de siste 3 regningene er betalt.

Lista de inventario – Inventarliste: Dersom du kjøper en bolig med inventar, så skal det utarbeides en inventarliste. Denne skal vedlegges som et vedlegg til kjøpekontrakten, og signeres av begge parter.

Obra Nueva – Ny bygg: Kjøper du en ny bolig, så sjekker advokaten, at alle nødvendige tillatelser foreligger. Videre at det blir utstedt bankgaranti for innbetalte beløp, som blir innbetalt under byggeperioden.

Hva koster det å selge din bolig via Sunland?

Sunland tar en kommisjon for å selge din bolig. Denne kommisjonen avhenger av om du gir oss enerett på oppdraget, eller legger ut salget hos flere meglere. Vi anbefaler at oppdraget gis eksklusivt til Sunland, da dette forenkler salgsprosessen. Videre tar vi en lavere kommisjon på eksklusivt salg. Selv om Sunland har boligen eksklusivt, så samarbeider vi med flere andre meglere, slik at du kan finne boligen din publisert andre steder. Det er ikke uvanlig at meglere samarbeider om et salg, men du slipper å forholde deg til flere meglere, og alt koordineres via Sunland. Selger betaler ikke noe ekstra om boligen selges av en samarbeidende megler. Ved eksklusivt salg så kan vi også publisere eksakt gateadresse og sette opp skilt til salgs på boligen. Noe som letter salget. For ytterligere detaljer kontakt Sunland.

Hvilke skatter og avgifter må jeg betale ved salg av bolig i Spania?

Ved salg av boligen må selger betale Plus Valia, og skatt på eventuelt overskudd av salget. Videre må selger betale kostnaden for advokaten, for å søke om refusjon av forhåndsskatt.

Plus Valia er en kommunal skatt, på verdiøkningen av boligen, mens du har vært eier av den. Den beregnes ut fra eiendommens grunnflate, og hvor lenge selger har vært eier av eiendommen.

Når du selger en bolig, og ikke er skattemessig bosatt i Spania, må der forhånds innbetales 3% forskuddsskatt på hele salgssummen. Dersom du selger boligen med tap, kan du søke om å få dette beløpet refundert. Det er pr 2019 en gevinstskatt på 19% av overskuddet på boligen. Ergo kan du risikere å måtte betale ekstra, eller du kan få refundert, hele eller deler av forhåndsskatten.

Dette er noe som Sunland sin advokat kan hjelpe deg med. Dog er det en prosess som tar litt tid. Kan ta opp mot ett år, for å få denne refusjonen. Er du fast bosatt i Spania, så trekkes det ingen forskudds skatt, men dette vil da gå over din vanlige selvangivelse.

Det finnes også spesielle regler om du er bosatt i Spania, der du kan slippe skatt på overskuddet ved salg av din bolig. Dette gjelder primært om du kjøper deg ny bolig i Spania innen en hvis tidsfrist. Oppdaterte regler for dette, kan vår advokat informere om, når dette skulle bli aktuelt.

Bør jeg planlegge arv i Spania?

Dersom du er godt voksen, og har livsarvinger, så er dette noe du absolutt bør tenke på. Dette da dine arvinger vil spare vesentlige utgifter og arbeid, ved et senere arveoppgjør. Vi har solgt eiendom i Spania, der foreldrene valgte å skrive skjøte, direkte på sine barn. I slike tilfeller så anbefaler vi at du får tinglyst en livsvarig bruksrett på boligen. Men vi anbefaler at man i hvert enkelt tilfelle, rådfører seg med advokat og skatterådgiver, på dette.

Det anbefales også at du oppretter et testamente i Spania. Dette forenkler vesentlig arveoppgjøret for dine etterfølgere, og er noe Sunland sine advokater kan bistå deg med.

Er det noen informasjon du savner eller vil korrigere på denne siden?

I så fall er vi glade for innspill. Send oss en epost til info@sunlandspain.com