Praktisk information när du köper och säljer ett hem i Spanien

Nedan följer användbar information. Vi förbehåller oss rätten att ändra lagar och förordningar hela tiden, så vi kan inte garantera att informationen nedan alltid är uppdaterad och korrekt. Man bör därför kontrollera i detalj alla viktiga aspekter, då man går till köp eller försäljning av bostäder i Spanien.

Vad behöver jag för att köpa ett hem i Spanien? För att köpa ett hem i Spanien behöver du ett nationellt ID-nummer. Detta kallas NIE-numret (Numero nacional de extranjeros - Nationellt nummer för utlänningar). Om du inte har detta kan vi hjälpa dig, via vår advokat, att ordna detta. För att ansöka om detta måste du ta med ett originalpass från ditt hemland. Det tar normalt lite tid, och det kan löna sig att ordna så snart du bestämmer dig för att du vill köpa ett hem i Spanien. Du kan dock ingå ett köpeavtal med ditt pass, men för att registrera gärningen måste du ha ett NIE-nummer. Dessutom måste du öppna ett spanskt bankkonto, där du måste debitera alla utgifter på hemmet, med automatisk avdrag. Sunland hjälper dig gärna att öppna ett konto i en spansk bank. Det är också bra att ha öppnat ett bankkonto i ett tidigt skede om du senare vill ansöka om ett lån i samma bank.

Vad kostar det att köpa ett hus i Spanien?

Alla priser för bostäder som säljs i Spanien anges exklusive skatter, avgifter och avgifter. Som en allmän regel kan du beräkna mellan 13-15% extra i förhållande till hemmets pris. Det beror lite på om du behöver ett lån eller inte. Dessutom beror det på hemmets pris och i vilken region det ligger.

Avgifter och kostnader fördelas normalt enligt följande (för köp utan lån):

• För nya bostäder betalas 10% IVA (moms). På begagnade hem betalas en dokumentavgift på 10% (i Andalusien finns det andra priser beroende på hempriset, men från 8-10%).
• Avgift till notarius publicus, fastighetsregister och diverse kostnader cirka 2,5%. Priset beror på inköpspriset och hur många sidor gärningen och bilagorna i gärningen finns på.
• Advokat 1-1,5% Minst 1500 EURO + 21% IVA

Priserna som anges på Sunlands webbplatser är alltid exklusive avgifter, men inkluderar mäklarprovision. Detta gäller både nya och begagnade bostäder. Det kan finnas andra villkor för hyresbostäder och kommersiella fastigheter. Kontakta Sunland i varje fall.

Rekommenderas det att köpa ett nytt eller begagnat hem i Spanien?

Detta kommer att vara en personlig bedömning som varje individ måste göra, men nya bostäder ställer strängare krav på bland annat isolering i förhållande till äldre bostäder. På äldre hem måste man också förvänta sig en viss uppgradering. Detta kan vara allt från estetik till elektriska system och VVS-system. I ett nytt hem är det saker du inte behöver tänka på de första åren. På nya byggnader har du också upp till 10 års garanti för byggfel.

Hur lång tid tar det från jag undertecknar bokningsavtalet tills jag kan ta över hemmet?

På begagnade bostäder beror detta på flera faktorer, inklusive om du ansöker om ett lån på hemmet. Om du inte behöver ett lån kan en transaktion göras ganska snabbt. Men du bör ta 4-8 veckor från bokningen tills gärningen är skriven. För nya bostäder som är under uppbyggnad anges detta i köpeavtalet. Om hemmet är färdigt måste du förvänta dig 4-8 veckor här.

Måste jag betala ett belopp när jag bokar ett hem?

Om du köper ett nytt hem måste du betala ett belopp när du tecknar avtalet. Sedan finns det en fast betalningsplan tills hemmet är klart. Det sista beloppet betalas den dag du tar över fastigheten och skriver en handling. På nya byggnader kan utvecklarna ge en bankgaranti på dina betalade belopp. Detta är något vi rekommenderar, särskilt om hemmet inte är färdigt. Kostnaderna för sådana garantier är utvecklaren enligt spansk lag skyldig att betala.

När du köper ett begagnat hem måste du betala en bokningsavgift för hemmet. Beloppet beror normalt på hemmets pris, men normalt mellan 3000-6000 euro. Detta belopp förblir hos Sunland tills bostadstransaktionen är klar. Observera att om du senare tar ut kommer du att förlora det belopp du har betalat. Om det finns fall där säljaren drar tillbaka får du en återbetalning från Sunland 100% av ditt betalda belopp.

Kan jag köpa ett hus som hyrs ut?

Vårt svar där är att du kan, men det är starkt avskräckt. Hyresgäster har ett mycket strikt rättsligt skydd i Spanien, och det kan vara svårt att få ut en hyresgäst den dagen du vill ha det. I värsta fall kan det hända att du spenderar upp till 5 år för att få ut hyresgästen, och under tiden måste du betala alla fastighetens kostnader.

Är det dyrt att ha en pool i Spanien?

Det är viktigt att komma ihåg att vatten betalas efter konsumtion, så om du har en pool är det något som kostar lite extra att behålla. Detsamma om du har en gräsmatta eller växter som behöver vattnas. Om du har en pool kan det vara en investering att köpa ett lock, så att inte så mycket vatten avdunstar. Det är också lättare att hålla rent. Om du inte bor i Spanien måste du också anställa någon för att underhålla poolen.

Ska jag installera ett larm på mitt hem i Spanien?

Vi rekommenderar detta starkt, men det måste då vara anslutet till ett larmcenter. Det är mycket viktigt att du snabbt informeras om någon försöker bryta sig in i ditt hem, så att du kan vidta nödvändiga åtgärder, till exempel recensioner osv. Det är också viktigt i de fall någon försöker komma in i ditt hus olagligt. , att bo där. Det finns en tidsfrist på 48 timmar för att anmäla detta till polisen och för att få ut personen. Om du gör detta senare kan du ha problem med att få ut dem. Tyvärr finns det flera exempel på detta. Sunland samarbetar med Securitas, och vi hjälper dig att få det på plats. Kostnaden varierar beroende på husets storlek och vilken typ av larm du väljer. Dessutom tillkommer en fast månadsavgift. Det kostar inget extra att få hjälp från Sunland för detta.

Vad är bosatt eller inte bosatt i Spanien?

Bosatt betyder att man är permanent bosatt och skatter till landet. Om du är bosatt i Spanien kommer du att betraktas som andra spanska medborgare, med både rättigheter och skyldigheter. Du måste bland annat betala skatt till Spanien för all inkomst och förmögenhet. Det finns många viktiga saker att tänka på innan du ansöker om att bli bosatt i Spanien. Här rekommenderar vi en grundlig granskning med en advokat och skatterådgivare innan det slutliga valet görs.

Om du blir bosatt i Spanien förlorar du vanligtvis också en hel del rättigheter i ditt hemland, och det är inte alltid fallet, det rekommenderas. Det finns flera exempel på att äldre som har levt ett långt liv i Spanien vill flytta tillbaka till sitt hemland. Är du t.ex. i vårdbehov, då är det tyvärr inte alltid lika lätt. Du kan då hänvisas till t.ex. att ansöka om vårdhem i det land där du bor, i detta fall Spanien, och din ansökan om att flytta till ett vårdhem i ditt hemland kommer att avslås.

Om du bor i Spanien i mer än 6 månader är du skyldig att rapportera att du flyttar till landet. Det vill säga bli sedan bosatt.

Måste jag betala skatt till Spanien om jag inte är bosatt i Spanien?

Om du bor i Spanien måste du lämna in en skattedeklaration till de spanska myndigheterna varje år. Om du hyr ut ditt hem i Spanien måste du betala skatt på alla hyresintäkter som du får på det spanska hemmet. Om du inte hyr ut hemmet får du en skatt på hemmet, beräknat från hyresvärdet för hemmet.

Det finns ett skatteavtal mellan Spanien och ett antal länder som reglerar skattefrågor. Detta för att säkerställa att du inte är dubbelbeskattad.

I Spanien finns det vanligtvis ingen fastighetsskatt på hem med ett skattevärde under 600 000 EURO, men det kan variera från region till region.

I ditt hemland är du vanligtvis skyldig att deklarera egendom du äger utomlands och kommer att kunna beskattas på detta. I Norge är huvudregeln att du måste ange 30% av marknadspriset för ditt hem i Spanien. De norska myndigheterna har uppgett att de med ett marknadspris beräknar 30% av hemmets inköpspris.

Kan jag låna pengar för att köpa ett hem i Spanien, i mitt hemland?

Ja, det kan du, men då måste du tänka på växelkursen. Om du lånar i en annan valuta än EURO kan stora kostnader eller vinster uppstå när du löser in lånet. Beroende på växelkurserna vid respektive tidpunkt.

Dessutom måste du vanligtvis ha ett hem i ditt hemland, som banken sedan kan ta en inteckning på. Om du lånar i Spanien behöver du inte binda en inteckning i ditt hem i ditt hemland. Dessutom lånar du i euro och undviker en eventuell valutaförlust när du säljer hemmet.

Om du ska köpa ett hem med pengar från ditt hemland måste du när du köper fastigheten dokumentera att dessa medel kommer från ditt hemland. Det enklaste sättet att göra detta är att skapa ett spanskt bankkonto som du överför till från ditt konto i ditt hemland. Var medveten om valutakurser. Det lönar sig ofta att förhandla med banken i ditt hemland och sedan överföra beloppet i euro till din spanska bank. Om du överför i en annan valuta kan den spanska banken ta ut en betydande avgift för att få denna. Om du inte kan dokumentera att pengarna lagligen har gått in i Spanien kommer Notarius publicus inte att underteckna dokumenten, och detta kommer att försena övertagandet av fastigheten tills du har den här dokumentationen på plats.

Kan jag låna pengar i Spanien för att köpa ett hem i Spanien.

Ja, det kan du, men normalt kan utlänningar låna högst 70% av inköpspriset eller bankens ränta på hemmet. Om du är bosatt (permanent bosatt i Spanien) kan du normalt låna högst 80%. Det är alltid det lägsta priset på dessa, som används som grund. Det finns också alltid pris exklusive skatt. Om du köper ett hem för t.ex. 250 000 EUR + avgifter, och banken värderar det till 230 000 EUR, så att du kan låna högst 70% av 230 000 = 161 000. Du får inte ett lån för att täcka skatten på hemmet.

Ett lån bedöms alltid utifrån din förmåga att återbetala lånet. Ett lån i Spanien måste vanligtvis återbetalas när du fyller 73 (75) år. Ergo blir det inte lätt att få ett lån om du är upp till den åldern. Mognad kan du få från 15-30 år, beroende på din livssituation och ålder. Sunland hjälper dig med en spansk bank för att ansöka om ett lån där.

Vad kostar ett lån i Spanien?

Detta kan variera från bank till bank. Men det är viktigt att bekanta dig med dokumenten innan du signerar. Detta medför ofta kostnader om du vill avsluta lånet före den avtalade låneperioden. Detta om du till exempel vill sälja hemmet och måste betala tillbaka lånet i förväg. Det innebär vanligtvis också kostnader om du vill att lånet ska ändras på vägen.

Kostnaden för att ta ett lån består av följande:

• Etableringsavgift vanligtvis 1-2% av lånebeloppet

• Kostnader för notarius publicus. Priset beror på lånets storlek och antalet sidor i gärningen.

Bedömning av fastigheten, som beror på fastighetens storlek men vanligtvis mellan ca. 400 - 800 euro.

• Kostnaden för att registrera lånet i fastighetsregister kan variera, men normalt mellan ca. 400 - 600 euro.

• För lån kräver banken att fastigheten är försäkrad. I vissa fall är en ägare också skyldig att teckna livförsäkring som återbetalar lånet till banken vid dödsfall eller funktionshinder. Vanligtvis kräver banken att denna försäkring tecknas via banken.

Lånedokumentet undertecknas samtidigt som egendomsakten med notarius publicus.

Vad kostar det att äga ett hem i Spanien?

Detta beror på hemets läge, typ av hem, storlek och hur mycket det används. El och vatten kommer naturligtvis att variera. Som en allmän regel är el relativt dyrt per KWH i Spanien. Alla räkningar krediteras normalt din bank. Sunland kan hjälpa dig med detta. Här kommer vi att säga lite om de fasta kostnaderna:

IBI - Kommunal fastighetsskatt: Detta är en årlig kommunal skatt som alla är skyldiga att betala. Det beräknas på grundval av skattevärdet på hemmet. I praktiken, ju dyrare ett hus du köper, desto högre skattevärde och desto mer betalar du. Men om du köper ett äldre hem kan skattevärdet vara lägre, så det är viktigt att kontrollera vad denna avgift är när du köper bostaden. Det kan också nämnas att den spanska staten kan ändra skattevärdena så att dessa kan öka i framtiden. Tiden när avgiften betalas kan variera från kommun till kommun.

Basura - kommunal avfallsuppsamlingsavgift: Är en avgift för att täcka avfall (avfallshantering) Det finns vanliga soptunnor på gatorna. Det finns också flera platser där du kan sortera, plast, metall, papper, glas och restavfall. Sunland rekommenderar att alla använder avfallssortering. Priset varierar mellan 80 - 200 euro per. år.

Comunidad - Gemensamma utgifter: Dessa är vanliga utgifter när du bor i en villa, till exempel i en urbanisering eller i ett kvarter. I privata hem min egen tomt betalas inte detta. Avgiftsstorleken varierar beroende på bostadsrättens storlek, storleken på det gemensamma området och vilka tjänster som ingår i bostadsrättens ansvar. Avgiften beräknas på grundval av den enskilda fastighetens kvadratmeter och den enskilda fastighetens procentuella andel av gemensamt område. Betalningstid och frekvens varierar från delägande till delägande.

Ska jag använda en advokat för fastighetsöverföring i Spanien?

Vårt svar där är definitivt ja. Du kan göra detta utan advokat, men då bör du vara erfaren och känna till de spanska reglerna. Detta är något som de flesta utlänningar inte har några förutsättningar för, så vi rekommenderar alltid att du använder en advokat.

Advokaten granskar alla nödvändiga handlingar och kontrollerar att det inte finns några besvär med fastigheten. Dessutom hjälper han till att underteckna en handling med en notarie och har fastigheten registrerad i fastighetsregistret. Han ser också till att förskott dras av från säljaren, som han betalar till skattemyndigheterna. Detta så att du som köpare inte kan hållas ansvarig för detta. Som köpare är du skyldig att hålla tillbaka 3% av priset, om du köper ett hem, från någon som inte är bosatt (permanent bosatt) i Spanien. Om säljaren är bosatt ska ingen sådan skatt dras av.

Du kan också utfärda en fullmakt till advokaten, så att han undertecknar och ordnar alla handlingar för dina räkning. Då behöver du inte vara närvarande vid själva fastighetsöverföringen.

Sunland använder en fast advokat för detta, vilket vi rekommenderar våra kunder att använda. Men du kan välja att använda din egen, om du vill. Kostnaderna för en advokat täcks av den person som använder tjänsten. Som allmän regel är det köparen som betalar rättegångskostnaderna.

Vilka saker kontrollerar Sunlands advokater för mig?

Det är viktigt att alla formaliteter är på plats vid en fastighetsöverföring. Vi betraktar här några begrepp som du kommer i kontakt med i fastighetsöverföringar. Advokaten inspekterar inte fastigheten utan kontrollerar alla handlingar som är offentliga på fastigheten. Saker att kontrollera är:

Escritura - en försäljningshandling: innehåller viktig information om fastigheten och vem som äger den.

Nota Simple - Utskrift från fastighetsregistret: Beskriver mycket av samma sak som i handling, men här visas registrerade intäkter på fastigheten, såsom lån, nyttjanderätter eller om inteckning har tagits på fastigheten på grund av obetald skatter eller avgifter.

Catastro - Utskrift från Kartverket: Kartverket uppdateras oberoende av fastighetsregistret. De har regelbundna överflygningar och uppdaterar kvadratmeter som har byggts. Dessutom ser de eventuella tillägg som har gjorts. Här jämförs flygfoton från tidigare inspektioner. Om den norska kartverkets information inte överensstämmer med fastighetsregistret kan detta indikera att något har byggts olagligt. Det är viktigt att få detta bekräftat och städa villkoren innan du tar över ett sådant hem. Om detta inte görs är du ansvarig för detta. I många fall kan sådana "olagliga" byggnadsarbeten legaliseras genom en fastighetsöverföring. Men det beror på hur lång tid det har gått sedan arbetet har utförts och att detta kan dokumenteras i kartläggningen. Idag finns det vanligtvis en tidsfrist på 15 år för att dessa ska legaliseras. Detta innebär att byggnaden måste vara minst 15 år gammal och inget ärende har inletts med kommunen. Har t.ex. en granne rapporterade detta, då är det inte så lätt att få detta legaliserat. Du kan sedan välja att ta över hemmet utan att legalisera det, men sedan tar du också över risken för detta. Du kan då i värsta fall få ett anspråk på att riva detta.

Skattevärde - Lägsta värde: Den norska kartläggningsmyndigheten har information om fastighetens skattevärde. Varje kommun bestämmer ett minimivärde baserat på skattevärdet.

Cedula de la habilitat / Licencia de Primera Ocupación - Certificate of habilitat / First Occup License: Detta är ett intyg om färdigställande för fastigheten, utfärdat av kommunen, som

indikerar att fastigheten är beboelig och laglig.

Certificado energetico - Energicertifikat: Detta är ett certifikat som beräknar fastighetens energiklass. Detta klassificeras från A till G - där A är bäst och G är värst. Det är mycket svårt att uppnå klass A, men det finns i vissa nya byggnader. Nya byggnader hamnar ofta i klass B eller A. Begagnade bostäder hamnar ofta i skalans ändrade ände. Om du har en klass A betyder det att hemmet kommer att använda betydligt mindre energi än en i klass G.

Energicertifikatet ordnas av en arkitekt som Sunland samarbetar med. Certifikatet registreras i ett offentligt register. Detta måste normalt betalas av säljaren. Priset beror på fastighetens storlek. Intyget måste bifogas när egendomen överförs till Notarius.

IBI & Basura (SUMA) - kommunal fastighetsskatt och kommunal avfallsskatt: Det kontrolleras att dessa kommunala skatter och avgifter har betalats och att det inte finns några utestående skulder som kan vara ansvariga för fastigheten.

Comunidad - Samägande: Om fastigheten är del av ett delägande undersöks att alla utestående sameägeavgifter har betalats och hur mycket den månatliga sameägaravgiften är. Ett intyg begärs från den person som förvaltar bostadsrätten att allt har betalats för. På begagnade hem bör man också ägna särskild uppmärksamhet åt om det finns beslut i bostadsrätterna om stora gemensamma kostnader, som ägarna måste hjälpa till att täcka. Om detta är tillgängligt måste det kontrolleras att den tidigare ägaren har betalat dessa. Det kan också vara bra att få en bekräftelse på att andra ägare är uppdaterade med sina betalningar, så att du inte tar över ett hem i en "dålig villa".

Electricidad (Iberdrola) y Agua - El- och vattenavtal: Det kontrolleras att dessa är i ordning och att alla räkningar har betalats. Normalt måste säljaren här visa ett kvitto på att de tre sista räkningarna har betalats.

Lista de inventario - Lagerlista: Om du köper ett hem med lager måste en lagerlista upprättas. Detta måste bifogas som en bilaga till köpeavtalet och undertecknas av båda parter.

Obra Nueva - Ny byggnad: Om du köper ett nytt hem kontrollerar advokaten att alla nödvändiga tillstånd finns tillgängliga. Dessutom utfärdas en bankgaranti för inbetalda belopp som betalas in under byggtiden.

Hur mycket kostar det att sälja ditt hem genom Sunland?

Sunland tar ett uppdrag att sälja ditt hem. Denna provision beror på om du ger oss ensamrätt till uppdraget eller lägger ut försäljningen till flera mäklare. Vi rekommenderar att uppdraget uteslutande ges till Sunland, eftersom detta förenklar försäljningsprocessen. Dessutom tar vi en lägre provision på exklusiv försäljning. Även om Sunland exklusivt har hemmet, arbetar vi med flera andra mäklare, så att du kan hitta ditt hem publicerat någon annanstans. Det är inte ovanligt att mäklare samarbetar om en försäljning, men du behöver inte hantera flera mäklare, och allt koordineras via Sunland. Säljaren betalar inte något extra om hemmet säljs av en samarbetsvillig mäklare. Vid exklusiv försäljning kan vi också publicera den exakta gatuadressen och sätta upp skyltar för försäljning på hemmet. Vilket underlättar försäljningen. För mer information kontakta Sunland.

Vilka skatter och avgifter måste jag betala när jag säljer ett hem i Spanien?

Vid försäljning av hemmet måste säljaren betala Plus Valia och skatt på eventuell vinst från försäljningen. Dessutom måste säljaren betala kostnaden till advokaten för att ansöka om återbetalning av förskott.

Plus Valia är en kommunal skatt på ökning av värdet på hemmet, medan du har varit ägare till den. Den beräknas utifrån fastighetens basarea och hur länge säljaren har varit ägare till fastigheten.

När du säljer ett hem och inte är bosatt i Spanien måste en förskottsskatt på 3% betalas i förskott på hela försäljningspriset. Om du säljer hemmet med förlust kan du ansöka om återbetalning av detta belopp. Från och med 2019 finns det en kapitalvinstskatt på 19% av vinsten i hemmet. Ergo kan du riskera att behöva betala extra, eller så får du återbetalning, hela eller delar av förskottet.

Detta är något som Sunlands advokat kan hjälpa dig med. Det är dock en process som tar lite tid. Det kan ta upp till ett år att få återbetalningen. Om du är permanent bosatt i Spanien kommer ingen förskottsavdrag att dras, men detta kommer sedan att gå utöver din vanliga skattedeklaration.

Det finns också speciella regler om du bor i Spanien, där du kan undvika skatt på vinsten från försäljningen av ditt hem. Detta gäller främst om du köper ett nytt hem i Spanien inom en viss tidsgräns. Uppdaterade regler för detta kan vår advokat informera när detta ska bli relevant.

Ska jag planera arv i Spanien?

Om du är en bra vuxen och har arvingar, är det här något du definitivt bör tänka på. Detta beror på att dina arvingar kommer att spara betydande utgifter och arbete i en senare arvsuppgörelse. Vi har sålt fastigheter i Spanien, där föräldrarna valde att skriva en handling, direkt till sina barn. I sådana fall rekommenderar vi att du registrerar en livslång rätt att använda hemmet. Men vi rekommenderar att i varje enskilt fall konsultera en advokat och skatterådgivare om detta.

Det rekommenderas också att du skapar ett testamente i Spanien. Detta förenklar arvsuppgörelsen för dina efterträdare avsevärt och är något Sunlands advokater kan hjälpa dig med.

Finns det någon information som du saknar eller vill korrigera på den här sidan?

I så fall är vi glada för input. Skicka ett mejl till info@sunlandspain.com