Wat u moet weten

Om een huis in Spanje te kopen heeft u een nationaal identificatienummer nodig. Dit wordt het NIE-nummer genoemd (Numero nacional de extranjeros - Nationaal nummer voor buitenlanders). Heeft u deze niet, dan kunnen wij u, via onze advocaat, helpen dit te regelen. Bij de aanvraag moet u uw origineel paspoort mee te nemen. Deze aanvraag neemt enige tijd in beslag. U kunt wel een koopovereenkomst onderschrijven met uw paspoort maar om de akte te laten registreren heeft u een NIE-nummer nodig.

Verder moet je een Spaanse bankrekening openen, waar alle kosten van de woning worden afgeschreven via automatische opdracht. Sunland helpt je graag bij het openen van een rekening bij een Spaanse bank. Ook is het handig om in een vroeg stadium een bankrekening te openen als u later een lening bij dezelfde bank wilt aanvragen.

Alle prijzen voor huizen in Spanje zijn exclusief belastingen, toeslagen en heffingen. Over het algemeen mag je tussen de 13-15% extra rekenen. Dit hangt er een beetje van af of je een lening nodig hebt of niet. Verder spelen ook de prijs van de woning en de regio een rol.

Vergoedingen en kosten zijn als volgt verdeeld (voor aankopen zonder lening):

• Voor nieuwe woningen wordt 10% IVA (BTW) afgedragen. Op tweedehands woningen wordt een vergoeding van 10% betaald (in Andalusië zijn er andere tarieven afhankelijk van de prijs van de woning : 8-10%).
• Vergoeding notaris, register onroerend goed en diverse kosten ongeveer 2,5%. Prijs is afhankelijk van de aankoopprijs en het aantal pagina's van de akte en bijlagen.
• Advocaat 1-1,5% Minimaal 1500 EURO + 21% IVA

De prijzen op de websites van Sunland zijn altijd exclusief kosten maar inclusief makelaarscourtage. Dit geldt voor zowel nieuwe als gebruikte woningen. Voor huurwoningen en commercieel vastgoed kunnen andere voorwaarden gelden. Neem in elk geval contact op met Sunland.

Dit is een persoonlijke afweging die ieder voor zichzelf moet maken. Nieuwe woningen stellen in vergelijking met oudere woningen strengere eisen op het gebied van onder meer isolatie. Bij oudere huizen moet men eventueel enige renovatiewerken verwachten. Dit kan bijvoorbeeld gaan van verfwerken tot aanpassing elektrische en/of sanitaire systemen. In een nieuwe woning dient men hier niet aan te denken. Op nieuwbouw heb je bovendien tot 10 jaar garantie op constructiefouten.

Bij gebruikte woningen hangt dit er van af of u een lening nodig hebt of niet. Heeft u geen lening nodig, dan kan een transactie redelijk snel plaatsvinden. U moet rekening houden met 4-8 weken vanaf de reservering tot het verlijden van de akte.

Voor nieuwe woningen, die in aanbouw zijn, is dit vastgelegd in het koopcontract. Wanneer de woning opgeleverd is, moet u hier rekening houden met 4-8 weken.

Als u een nieuwe woning koopt, moet u bij het tekenen van het contract een voorschot betalen. Dan is er een vastafbetalingsplan tot de woning is opgeleverd. Het laatste bedrag wordt betaald op de dag dat u de woning overneemt en deakte verleden wordt. Bij nieuwbouw kunnen de ontwikkelaars een bankgarantie geven op uw betaalde bedragen. Dit is ietswat we aanraden, zeker als de woning nog niet volledig afgewerkt is. Kosten van dergelijke garanties zijn door deontwikkelaar verplicht te betalen en dit volgens Spaans recht.

Bij het kopen van een gebruikte woning moet u ook een voorschot betalen. Het bedrag is afhankelijk van de prijs van dewoning en varieert tussen de 3000-6000 euro. Dit bedrag blijft bij Sunland totdat de transactie is afgerond. Gelieve errekening mee te houden dat, indien U de koop annuleert, u het betaalde voorschot verliest. Mochten er gevallen zijnwaarin de verkoper zich terugtrekt, dan ontvang je 100% van je betaalde bedrag terug van Sunland.

Ons antwoord is dat dat kan maar dit wordt sterk afgeraden. Huurders hebben een zeer strikte wettelijke bescherming in Spanje en het kan moeilijk zijn om een huurder eruit te krijgen. In het ergste geval kan tot 5 jaar duren en ondertussen dient u alle kosten van het onroerend goed te betalen.

Water wordt betaald naar verbruik. Dus als een zwembad hebt, geeft dit een extra kost. Hetzelfde geldt voor een gazon ofplanten die water nodig hebben. Bij een zwembad is het nuttig een afdekzeil te kopen, zodat er niet veel water verdampt.Het is ook makkelijker om het zwembad te onderhouden. Als u niet in Spanje woont moet u ook iemand aanstellen om hetzwembad te onderhouden.

Ingezetene betekent dat men een permanente inwoner is en aldus belastingen in Spanje betaald. U wordt beschouwd alsandere Spaanse staatsburgers, met zowel rechten als plichten. U moet onder andere over alle inkomsten belasting betalen aan Spanje. Er zijn veel belangrijke dingen om over na te denken voordat u een aanvraag indient om ingezetene (permanent ingezetene) in Spanje te worden. Hier raden we aan om een grondige bespreking met een advocaat enbelastingadviseur te doen alvorens de definitieve keuze te maken.

Als je ingezetene van Spanje wordt, verlies je normaal gesproken ook een groot deel van de rechten in je thuisland. Er zijn verschillende voorbeelden van ouderen die zeer lang wonen in Spanje en die terug willen naar hun thuisland. Heb je bijv.zorg nodig, dan is dat helaas niet altijd even makkelijk. U kunt dan worden doorverwezen naar bijv. een verpleeghuis in hetland waar u woont, in dit geval Spanje. Uw aanvraag om te verhuizen naar een verpleeghuis in uw thuisland kan worden afgewezen.

Als u langer dan 6 maanden in Spanje woont bent u verplicht Uw verhuizing naar het land te melden. Dat wil zeggen :inwoner worden.

Als u in Spanje woont, moet u elk jaar een belastingaangifte indienen bij de Spaanse autoriteiten. Als u uw woning in Spanjeverhuurt, dan moet er belasting worden betaald over alle huurinkomsten die u op de Spaanse woning ontvangt. Als u dewoning niet verhuurt, ontvangt u belasting over de woning, berekend over de huurwaarde van de woning.

Er is een belastingovereenkomst tussen Spanje en een aantal landen die belastingkwesties regelt. Zo weet u zekerdat u niet dubbel belast wordt.

In Spanje is er meestal geen onroerende voorheffing op woningen met een waarde lager dan

600.000 EURO, maar dit kan van regio tot regio verschillen.

In uw eigen land bent u doorgaans verplicht onroerend goed dat u in het buitenland bezit aan te geven en kunt daarover eventueel belasting betalen.

Ja, dat kan maar dan moet je wel aan de wisselkoers denken. Als u leent in een andere valuta dan EURO kunnen ergrote kosten of winsten ontstaan bij het aflossen van de lening. Dit afhankelijk van de wisselkoersen.

Verder moet u dan meestal een woning in uw thuisland hebben, waar de bank dan een hypotheek op kan nemen.Als u inSpanje leent, hoeft u geen hypotheek op uw woning in uw thuisland te geven. Bovendien leent u in euro's en voorkomt umogelijk valutaverlies bij de verkoop van de woning.

Als u een huis gaat kopen met geld uit uw eigen land, moet u bij het kopen van het onroerend goed kunnen bewijzen datdit geld uit uw eigen land komt. De eenvoudigste manier om dit te doen is een Spaanse bankrekening te openen, waarnaaru overboekt, vanaf uw rekening in uw eigen land. Houd rekening met wisselkoersen. Vaak loont het om te onderhandelenmet de bank in je eigen land en het bedrag vervolgens in euro's over te maken naar je Spaanse bank. Als u in een anderevaluta overboekt, kan de Spaanse bank een aanzienlijke vergoeding vragen om deze te ontvangen. Als u niet kunt bewijzendat het geld legaal Spanje is binnengekomen zal de notaris de documenten niet ondertekenen en zal de notariële akte pasverleden worden als u over deze documenten beschikt.

Ja, dat kan. Normaal gesproken kunnen buitenlanders maximaal 70% van de aankoopprijs of de geschatte waarde op de woning lenen. Als u ingezetene bent (permanent ingezetene in Spanje), kunt u maximaal 80% lenen. Het is altijd de laagsteprijs dat als basis wordt gebruikt. Als u een woning koopt voor b.v. EUR 250.000 + kosten, en de bank schat het op EUR230.000 kun je maximaal 70% lenen van 230.000 = 161.000. U krijgt geen lening krijgen om dekosten te betalen.

Een lening wordt altijd beoordeeld naargelang uw vermogen om de lening terug te betalen. Een lening in Spanje moet u meestal aflossen als u 73 (75) jaar wordt. Het is niet gemakkelijk om een lening te krijgen als je die leeftijd al bereikt hebt. Sunland kan je helpen om bij een Spaanse bank een lening aan te vragen.

Dit kan per bank verschillen. Maar het is belangrijk om je goed vertrouwd te maken met de documenten voordat uondertekent. Het brengt vaak kosten met zich mee als u de lening voor de afgesproken periode wilt beëindigen. Dit als ubijvoorbeeld de woning wilt verkopen en de lening vervroegd moet terugbetalen. Ook zijn er meestal kosten als u delening tussentijds wil wijzigen.

De kosten van het aangaan van een lening bestaan uit de volgende elementen:

• Dossierkosten meestal 1-2% van het geleende bedrag
• Kosten voor de notaris : Prijs afhankelijk van de omvang van de lening en het aantal pagina's van de akte.
• Taxatie van de woning : afhankelijk is van de grootte van de woning maar meestal tussen ca. 400 - 800 euro.
• De kosten voor inschrijving van de lening in het onroerend goed registers kunnen variëren maar liggen normaal gesproken tussen ca. 400 - 600 euro.
• Voor leningen vereist de bank dat het onroerend goed verzekerd is. In sommige gevallen is de eigenaar ook verplicht een levensverzekering af te sluiten. Die betaalt de lening aan de bank terug bij overlijden of invaliditeit. Meestal zal de bankeisen dat deze verzekering via de bank wordt afgesloten.

Het leningsdocument wordt tegelijk met de eigendomsakte getekend bij de notaris.

Dit is afhankelijk van de ligging van de woning, het type woning, de grootte en het gebruik. Elektriciteit en water zijnuiteraard variabel. Elektriciteit is over het algemeen relatief duur per KWH in Spanje. Alle rekeningen worden door uw bankbetaald via domiciliëring. Sunland kan u hierbij helpen.

De vaste kosten:

IBI - Gemeentelijke onroerende voorheffing: Dit is een jaarlijkse gemeentebelasting die iedereen moet betalen. Wordtberekend op basis van de fiscale waarde van de woning. In de praktijk geldt: hoe duurder een woning is, hoe meer ubetaalt. Maar als je een oudere woning koopt dan kan de belasting lager zijn. Het is dus belangrijk om te kijken wat dezevergoeding is als je de woning koopt. Ook kan worden vermeld dat de Spaanse staat de belastingwaarden kan wijzigenzodat deze in de toekomst kunnen stijgen. Het moment waarop de vergoeding wordt betaald, kan per gemeente verschillen.

Basura - gemeentelijke afvalinzameling bijdrage : is een vergoeding om afval op te halen. Op straat staan gewonevuilnisbakken. Ook zijn er diverse plekken waar je kunt sorteren : plastic, metaal, papier, glas en restafval. Sunland raadt iedereen aan om afval te sorteren. De prijs varieert tussen de 80 - 200 euro per jaar.

Comunidad - Gemeenschappeljke kosten : wanneer u in een gemeenschap woont, bijvoorbeeld in een urbanisatie of ineen blok. Bij particuliere woningen op eigen perceel wordt dit niet betaald. De hoogte van de vergoeding varieertafhankelijk van de grootte van het eigendom, de grootte van de gemeenschappelijke ruimte en welke diensten zijninbegrepen. De vergoeding wordt berekend op basis van de vierkante meters van de individuele woning en hetprocentuele aandeel van de gemeenschappelijke ruimte van de individuele woning. De betalingstermijn en- frequentie varieert van eigendom tot eigendom.

Comunidad - Mede-eigendom: Indien het onroerend goed deel uitmaakt van een mede-eigendom, wordtonderzocht of alle vergoedingen betaald zijn en hoeveel de maandelijkse mede-eigendom vergoeding is. Er wordt een attest gevraagd aan de syndicus dat alle rekeningen betaaldzijn. Bij gebruikte woningen moet ook speciale aandacht worden besteed aan de vraag of er beslissingen wordengenomen over grote gemeenschappelijke kosten die de eigenaren moeten helpen dekken. Indien dit het geval is dientgecontroleerd te worden of de vorige eigenaar deze betaald heeft. Ook kan het handig zijn om een bevestiging te krijgen dat andere eigenaren hun betalingen gedaan hebben zodat u geen woning in een "slechte gemeenschap" overneemt.

Electricidad (Iberdrola) y Agua - Elektriciteits- en water contracten: Er wordt gecontroleerd of deze in orde zijn en of alle rekeningen betaald zijn. Normaal gesproken moet de verkoper hier een ontvangstbewijs overleggen dat de laatste 3 rekeningen zijn betaald.

Inventarislijst - Inventarislijst: Koopt u een woning met inboedel moet er een inventarislijst opgesteld worden. Deze dient alsbijlage bij het koopcontract te worden gevoegd en door beide partijen te worden ondertekend.

Obra Nueva - Nieuwbouw: Als u een nieuwe woning koopt, controleert de advocaat of alle benodigde vergunningen aanwezig zijn. Verder wordt voor gestorte bedragen een bankgarantie afgegeven.

Ons antwoord is volmondig ja. U kunt dit zonder advocaat doen, maar u moet wel ervaring hebben en bekend zijn met de Spaanse regelgeving. In de meeste gevallen hebben buitenlanders geen ervaring op dit gebied, dus we raden altijd aan om een ​​advocaat te raadplegen.

De advocaat controleert alle benodigde documenten en controleert of er geen bezwaren op de woning rusten. Hij/zij assisteert ook bij het ondertekenen van de eigendomsakte bij de notaris en regelt de registratie van de woning in het kadaster. Hij/zij zorgt er ook voor dat de benodigde belastingen worden ingehouden bij de verkoper en afgedragen aan de belastingdienst. Dit voorkomt dat u als koper hiervoor verantwoordelijk bent. Als koper bent u verplicht 3% van de prijs in te houden als u een woning koopt van iemand die geen inwoner van Spanje is. Als de verkoper wel inwoner is, hoeft er geen belasting te worden ingehouden.

U kunt de advocaat ook een volmacht geven om namens u alle documenten te ondertekenen en af ​​te handelen. In dat geval hoeft u niet eens aanwezig te zijn bij de ondertekening van de akte bij de notaris.

Sunland adviseert u hiervoor een advocaat in te schakelen, en wij raden onze cliënten aan om van hun diensten gebruik te maken. U kunt er echter ook voor kiezen om uw eigen makelaar in te schakelen als u dat wenst. De advocaatkosten worden betaald door de persoon die van hun diensten gebruikmaakt. Over het algemeen betaalt de koper de advocaat-, notaris- en registratiekosten.

Het is belangrijk dat alle procedures worden uitgevoerd volgens de regelgeving die van kracht is op het moment van de aankoop of verkoop van een woning. We lichten hier enkele belangrijke concepten uit. U neemt contact op met een advocaat voor de aankoop van een woning. De advocaat inspecteert de woning niet, maar controleert wel alle documenten die openbaar toegankelijk zijn met betrekking tot de woning. Relevante documenten:

Eigendomsakte: De eigendomsakte bevat essentiële informatie over de woning en wie de eigenaar is.

Uittreksel uit het kadaster: Dit beschrijft veel van wat er in de akte staat, maar het toont ook eventuele huidige lasten die op de woning rusten, zoals leningen, lasten of hypotheken, vanwege openstaande belastingen of kosten.

Kadaster: Dit wordt onafhankelijk van het kadaster bijgewerkt. Zij verwerken regularisaties en regularisaties, werken de vierkante meters van elke constructie bij en legaliseren deze. Ze controleren ook eventuele uitbreidingen. Hier vergelijken ze luchtfoto's van eerdere inspecties. Als de informatie in het kadaster niet overeenkomt met de eigendomsgegevens, kan dit erop wijzen dat er illegaal is gebouwd. Het is belangrijk om dit te controleren en de voorwaarden te verifiëren voordat u de woning koopt. Als u dit niet doet, kunt u aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onregelmatigheden in de toekomst. In veel gevallen kunnen dergelijke "illegale" bouwwerkzaamheden worden gelegaliseerd op het moment van de overdracht van de woning. Dit hangt echter af van hoe lang geleden de werkzaamheden zijn uitgevoerd en of deze kunnen worden geregistreerd in het kadaster. Momenteel geldt er meestal een respijtperiode van 15 jaar voor het legaliseren van wijzigingen. Dit betekent dat het gebouw minimaal 15 jaar oud moet zijn en dat de gemeente geen onderzoek heeft ingesteld. Soms kan het redelijk zijn om een ​​woning te kopen zonder de aangebrachte wijzigingen te legaliseren, en ervoor te kiezen dit later te doen wanneer de eerder genoemde respijtperiode het toelaat. Het is echter ook belangrijk om in gedachten te houden dat de koper het risico draagt ​​van een boete van de gemeente. In het ergste geval kunt u dus een sloopbevel krijgen voor ongeoorloofde bouwwerkzaamheden of een boete betalen die kan oplopen tot 100% van de waarde van de bouwwerkzaamheden.

Kadastrale waarde - Minimumwaarde: Dit bevat informatie over de kadastrale waarde van elk specifiek pand. Elke gemeente stelt een minimumwaarde vast op basis van de kadastrale waarde van het gebied.

Bewijs van bewoning/Vergunning voor eerste/tweede bewoning - Certificaat van voltooiing van de bouw en oplevering van het pand bestemd voor bewoning. Dit certificaat, afgegeven door de gemeente, geeft aan dat het pand bewoonbaar is, wat betekent dat het aan alle eisen voldoet en volledig legaal is.

Energieprestatiecertificaat: Dit certificaat berekent het energielabel van het pand. Het wordt geclassificeerd van A tot en met G, waarbij A de beste en G de slechtste is. Klasse A is zeer moeilijk te behalen, maar het is wel te vinden in sommige nieuwbouwwoningen. Nieuwe gebouwen eindigen vaak met een klasse B of A. Bestaande woningen vallen vaak ergens tussenin. Een klasse A-label betekent dat het pand aanzienlijk minder energie verbruikt dan een klasse G-label. Het energieprestatiecertificaat wordt afgegeven door een bouwkundig inspecteur waarmee Sunland samenwerkt. Het certificaat wordt geregistreerd in het openbaar register, meestal op naam van de verkoper. De verwerkingskosten voor dit certificaat zijn afhankelijk van de woning. Het certificaat moet bij de overdracht van de woning aan de notaris worden overgelegd.

Onroerendezaakbelasting & Afvalinzameling (SUMA) - gemeentelijke onroerendezaakbelasting en gemeentelijke afvalinzamelingskosten: Wij controleren of deze belastingen en kosten zijn betaald en of er geen openstaande schulden zijn die op de woning kunnen worden verhaald.

VvE: Dit verwijst naar het aandeel van de huiseigenaar in een woning binnen een wooncomplex. Wij controleren of alle VvE-bijdragen zijn betaald en bepalen de maandelijkse/jaarlijkse gemeenschapskosten die de nieuwe eigenaar moet betalen. Wij vragen een certificaat op van de vastgoedbeheerder waarin deze informatie staat vermeld. Bij de aankoop van een bestaande woning is het ook belangrijk om goed te letten op of de VvE akkoord is gegaan met het dekken van hoge onderhoudskosten voor gemeenschappelijke ruimtes. Als een dergelijke clausule bestaat, is het raadzaam om te controleren of de vorige eigenaar zijn of haar volledige deel van deze kosten heeft betaald. Het kan ook nuttig zijn om te controleren of andere eigenaren hun betalingen up-to-date houden, om te voorkomen dat ze een woning in een "slechte buurt" overnemen.

Elektriciteit (Iberdrola) en water - elektriciteits- en watercontracten: controleer of deze in orde zijn en of alle rekeningen betaald zijn. De verkoper dient doorgaans een betalingsbewijs te overleggen voor de laatste drie nutsrekeningen.

Inventarislijst - inventarislijst: als u een huis koopt inclusief meubels en apparatuur, moet er een inventarislijst worden opgesteld. Deze wordt bij de koopovereenkomst gevoegd en door beide partijen ondertekend.

Nieuwbouw - nieuwbouw: Als u een nieuwbouwwoning koopt, raden wij u aan te controleren of alle benodigde vergunningen aanwezig zijn. Daarnaast is het raadzaam om een ​​bankgarantie te verkrijgen voor het betaalde bedrag, te betalen tijdens de bouwperiode indien de bouw niet wordt voltooid.

Sunland brengt commissie in rekening voor de verkoop van uw woning. Deze commissie is afhankelijk van of u ons exclusieve beheerrechten verleent of uw woning liever bij meerdere makelaars aanbiedt. We raden aan om Sunland exclusieve beheerrechten te verlenen, omdat dit het verkoopproces vereenvoudigt. We rekenen ook een lagere commissie voor exclusieve aanbiedingen. Bovendien, als Sunland exclusieve rechten op uw woning heeft, werken we samen met talloze partners en makelaars, waardoor we uw woning via verschillende portals kunnen aanbieden en promoten. Dit vergroot de kans op een snellere verkoop van uw woning via ons uitgebreide netwerk van makelaars, en alles wordt gecoördineerd via Sunland. De verkoper hoeft niet meerdere makelaars te bezoeken en Sunland heeft altijd toegang tot een breder netwerk van contactpersonen voor uw exclusieve aanbieding. Er zijn geen extra kosten voor de verkoper in vergelijking met aanbiedingen via een partner. Bij een exclusieve aanbieding kunnen we ook het exacte adres publiceren en "Te Koop"-borden op de woning plaatsen, wat de verkoop vergemakkelijkt. Neem voor meer informatie contact op met Sunland.

Bij de verkoop van de woning moet de verkoper Plus Valia betalen,een belasting over de eventuele winst uit de verkoop.Bovendien moet de verkoper de kosten aan de advocaat betalen om teruggaaf van voorbelasting aan te vragen.

Plus Valia is een gemeentelijke belasting over de meerwaarde van de woning. Het wordt berekend op basis van de basisoppervlakte van het onroerend goed en hoe lang de verkoper de eigenaar van het onroerend goed is.

Wanneer u een woning verkoopt en niet fiscaal inwoner bent van Spanje, moet er vooraf 3% voorbelasting worden betaaldover de gehele verkoopprijs. Als u de woning met verlies verkoopt kunt u dit bedrag terug vragen. Vanaf 2019 is er eenvermogenswinstbelasting van 19% op de winst op de woning.

Dit is iets waar de advocaat van Sunland u mee kan helpen. Het is echter een proces dat enige tijd in beslag neemt. Hetkan tot een jaar duren voordat u deze eventuele terugbetaling ontvangt. Als u een vaste inwoner van Spanje bent, wordt ergeen voorbelasting ingehouden, maar dient U dit in je belastingaangifte op te nemen.

Ook gelden er speciale regels als u in Spanje woont: u kunt deze belasting ontwijken als u binnen een bepaalde termijn een nieuwe woning in Spanje koopt. Gelieve onze advocaat te consulteren wanneer dit het geval is.

Als je volwassene bent en erfgenamen hebt, is dit iets waar je zeker over na moet denken. Uw erfgenamen besparennamelijk aanzienlijke kosten en werk bij een latere nalatenschap regeling. We hebben onroerend goed in Spanje waar deouders ervoor kozen om de akte te beschrijven op naam van hun kinderen. In dergelijke gevallen raden wij u aan om een levenslang gebruiksrecht van de woning te registreren. Maar we raden u aan om in elk afzonderlijk geval een advocaat en belastingadviseur hierover te raadplegen.

Het is ook raadzaam een testament op te maken in Spanje. Dit vereenvoudigt de afwikkeling van de erfenis voor uwopvolgers aanzienlijk. Ook hierbij kunnen de advocaten van Sunland u bijstaan.

Dan zijn we blij met input. Stuur ons een e-mail naar info@sunlandspain.com